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Mietkauf

Klassische Arten der Finanzierung bekommen in den vergangenen Jahrzehnten zunehmend Konkurrenz von alternativen Finanzierungsmöglichkeiten. Insbesondere der Mittelstand hat die Vorteile von Mietkauf und Leasing erkannt – der herkömmliche Kredit bei der Bank wird so Stück für Stück abgelöst.

Mietkauf oder Leasing? Das sind die Unterschiede

Leasing und Mietkauf sind ideale Alternativen zum Kauf; insbesondere flexibler Objektaustausch, Serviceleistungen und feste Kalkulationsgrundlagen machen den Kauf von Immobilien und Autos weniger attraktiv.

Obwohl „Leasing“ mit „mieten oder „pachten“ übersetzt werden kann, unterscheidet sich ein Leasingvertrag von einem Miet- oder Pachtvertrag. Im Gegensatz zu einem Mietvertrag enthält ein Leasingvertrag Klauseln, die übliche Verantwortungen des Vermieters an den Leasingnehmer übertragen. Pflichten der Instandhaltung und Reparatur fallen in den Zuständigkeitsbereich des Leasingnehmers, ein Leasingvertrag geht somit über die reine Gebrauchsüberlassung hinaus. Darüber hinaus haftet der Leasingnehmer in der Regel für Schäden oder Mängel am Leasingobjekt.

Nach der vertraglichen Grundmietzeit geht der Leasinggegenstand wieder an den Leasinggeber zurück. Alternativ verlängert der Leasingnehmer die Leasingvertragslaufzeit oder nimmt gegebenenfalls Kaufoptionen in Anspruch, auch Optionskauf genannt. Der Leasinggeber ist über die gesamte Leasingvertragslaufzeit hinweg zivilrechtlicher Eigentümer des Leasinggegenstandes, während der Leasingnehmer gegen ein monatliches Entgelt ein Nutzungsrecht erwirbt. Leasingverträge gelten damit als atypische Mietverträge inklusive Sonderbestimmungen mit dem Ziel der Vollamortisation durch den Leasinggeber. Ein Leasingobjekt muss vom Leasingnehmer nicht in der Bilanz ausgewiesen werden und ist damit bilanzneutral.

Mietkauf: Sonderform des Kreditkaufs

Bei einem Mietkauf handelt es sich um einen Vertrag, der den Mietkäufer während der Vertragslaufzeit zur Nutzung eines Objektes berechtigt. Im Gegensatz zum Leasing ist der Mietkäufer nach Vertragsschluss nur der wirtschaftliche Eigentümer von Haus oder Auto – der Mietkaufgeber verfügt bis zur vollständigen Tilgung über den Eigentumsvorbehalt. Nach Deckung der letzten Rate ist das Objekt schließlich auch zivilrechtliches Eigentum des Mietkäufers. Aus wirtschaftlicher Sicht ist der Mietkauf damit eine spezielle Form des Kreditkaufs mit zivilrechtlichen Unterschieden: Bei einem Kreditkauf ist der Käufer sofort zivilrechtlicher Eigentümer.

Mehr zum Thema Autofinanzierung gibt es in unserem Lexikon.

Mit Mietkauf ohne Eigenkapital zum Eigentümer werden

Das Steuerrecht sieht den Mietkauf als sogenannten verdeckten Finanzierungsvertrag an – da von Beginn an feststeht, dass der Mietkäufer mit der letzten Rate zum Eigentümer des Wirtschaftsgutes wird. Ein Mietkauf muss deshalb durch den Mietkäufer in der Bilanz ausgewiesen werden, wobei auf der Passivseite keine Schuld aus Darlehen ausgewiesen wird. Der Mietkäufer muss die Tilgung der Mietkaufraten in die Verbindlichkeiten unter dem Posten „sonstige Verbindlichkeiten“ aufnehmen. Die Mietkaufraten müssen zudem in Zins- und Tilgungsanteil gegliedert werden. Die Zinsen führt der Mietkäufer dann in der Gewinn- und Verlustrechnung auf, während die Tilgungsanteile die Posten „sonstige Verbindlichkeiten“ mindern. Im Zuge der Abschreibung können die Zinsaufwendungen geltend gemacht werden, wie es gleichermaßen bei einer Kreditfinanzierung der Fall ist.

Vor- und Nachteile des Mietkaufs

Vorteile des Mietkaufs sind, dass der Mieter das Objekt, wie beispielsweise eine Wohnung, über monatliche Miete bezahlt. Das bedeutet, dass die Mietzahlungen mit dem Kaufpreis verrechnet werden. Der Mieter benötigt daher weniger Eigenkapital, um Immobilie und Co. zu kaufen und löst zum Ende der Vertragslaufzeit den Restwert für die Immobilie ab. Eine Alternative zur klassischen Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung durch Kauf per Kredit, für die mehr Eigenkapital erforderlich ist.

Für nicht vorsteuerabzugsberechtigte Mietkäufer birgt der Mietkauf im Vergleich zu Leasing oder Kreditkauf einen bedeutenden Nachteil: Die für die Mietkaufraten fällige Mehrwertsteuer muss mit Vertragsabschluss in voller Höhe an den Mietkaufgeber bezahlt werden. Dies betrifft unter anderem Privatpersonen, Freiberufler, Kleinunternehmer und Ärzte. Vorsteuerabzugsberechtigte Mietkäufer erhalten die geleisteten Umsatzsteuerzahlungen vom Finanzamt zurück.